서울행정법원은 지난 7월 23일  공동주택의 발코니 면적 중 그 개조 여부에 따라 이를 전용면적에 포함시키는 방법으로 공부상의 전용면적과 달리 과세하는 것은 물론, 일반아파트와 주상복합건물, 특히 커튼월 공법에 의한 주상복합건물을 구별하여 후자의 경우에는 발코니 면적을 전용면적에 전부 포함시켜 과세하는 것은 일반적으로 납세자에게 받아들여진 국세행정의 관행에 반하는 것으로서 위법하다고 판시하였다(2007구단8693)

   [쟁점]
 공동주택의 전용면적에 ‘베란다’ 또는 ‘발코니’(이하 ‘발코니’라 한다)의 면적을 포함하지 아니한다는 주택 내지 건축 관련 행정상 관행이 확립되었고, 그동안 조세행정에서도 이를 그대로 받아들여 공부상의 전용면적을 과세자료로 삼는 실무관행이 정립되었는지 여부(적극)

 [판결요지]

1. 그동안 건설업계에서는 공동주택을 분양함에 있어서 계약면적으로 전용면적과 공급면적(전용면적 + 공용면적)이라는 개념을 사용하면서 발코니의 면적을 ‘서비스 면적’으로 처리하여 이를 계약면적이나 공급면적에 포함시키지 아니하는 거래관행이 거의 예외를 찾아볼 수 없을 정도로 확립되어 왔고, 수분양자들을 포함한 일반 국민들도 이를 당연한 것으로 인식하여 온 사실, 이러한 관행은 건축허가 내지 주택건설사업계획승인에서도 그대로 이어져 허가권자나 승인권자도 발코니의 면적을 건축연면적에서 제외한 채 허가나 승인 여부를 결정하여 온 사실, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 집합건축물대장에 구분소유권의 목적인 ‘전유부분’의 면적을 등록하도록 규정하고 있음에도, 그동안 전국 어디에서나 집합건축물대장상 전유부분의 면적에는 발코니 면적이 제외되어 왔고, 부동산등기부의 ‘전유부분의 건물표시란’에도 마찬가지로 발코니 면적이 제외된 전용면적이 표시되어 온 사실이 인정된다. 이에 따라 일반 국민들 사이에서도 공동주택을 거래함에 있어서 주로 공부상 전용면적을 기준으로 대금을 결정할 뿐 발코니 면적에 대하여는 이를 당연 제공되는 서비스 면적으로 인식하고, 조세와 관련한 각종 신고를 함에 있어서도 발코니 면적을 제외한 공부상의 전용면적을 기준으로 하는 관행이 확립되었고, 과세관청도 조세를 부과함에 있어서 ‘전용면적’이 그 기준이 되는 경우에도 공부상 등재된 전유부분의 면적(전용면적)을 과세자료로 삼아 왔다. 더구나 이 사건의 경우 이 사건 아파트를 공급한 ○○○ 주식회사 및 ○○○ 주식회사는 이러한 관행을 신뢰하여 당시 법령상의 고급주택 면적기준인 165㎡를 하회하는 전용면적(발코니 면적 제외) 137.1413㎡로 건축하였고, 원고도 이러한 관행을 신뢰하여 이 사건 아파트를 매수, 양도한 것으로 보인다. 사정이 이러하다면, 공동주택의 전용면적에 발코니의 면적은 포함하지 아니한다는 주택 내지 건축 관련 행정상의 관행이 확립되었고, 그동안 조세행정에서도 이를 그대로 받아들여 공부상의 전용면적을 과세자료로 삼는 실무관행이 정립되었으며, 이와 같은 관행이 일반적으로 납세자들에게 받아들여진 것으로 보인다.

2. 일반적으로 ‘커튼월’이라 함은 건물의 하중을 받는 내력벽과는 달리 건물의 하중은 받지 아니한 채 단지 건물 내·외부를 차단하는 역할만 하는 비내력 칸막이벽을 말하는 것으로, ‘커튼월 공법’이란 주로 비계를 설치하기 어려운 고층건물을 건축함에 있어서 공장 등에서 미리 제작한 패널을 갖다 붙이는 식으로 외벽을 설치하는 건축공법을 말한다. 이와 같은 공법에 의하여 시공된 커튼월은 건물의 제일 바깥에서 건물 내·외부를 차단하는 역할을 한다는 점에서 구조적으로는 주택 또는 건축 관련 법령에 규정된 ‘외벽’에 해당한다고 볼 여지가 많다. 그러나 일반아파트 발코니의 외부벽체 및 창호와 주상복합건물의 커튼월 외벽 사이에 질적 차이가 있다고 보기는 어렵고, 차이가 있다면 커튼월의 경우에는 미리 공장에서 조립하여 이를 건물 외부에 붙이는 식으로 설치된다는 점에 불과하며, 이와 같은 정도의 기술적 차이를 이유로 조세행정에 있어 그 취급을 달리하기는 어렵다. 건축법 시행령 소정의 ‘노대’를 건축물 외부에 노출된 바닥형태의 구조물이라고 정의한다면, 현재 일반적으로 본체와 같은 구조로 되어 있고 거기에 외부 벽체와 창호까지 설치된 아파트의 발코니는 건축법상 노대의 범주에 포섭되기 어렵다는 점에서 다를 바가 없다. 나아가 앞서 살펴본 발코니의 구조나 기능이 주상복합건물의 경우라고 하여 다른 것으로 보이지 않고, 근래 건축되는 일반아파트 중에는 발코니와 거실 사이의 벽체를 비내력벽으로 설치하지 않는 경우도 있으며, 일반아파트의 경우에도 발코니 외벽에 창호를 설치하는 것을 전제로 설계를 하거나 허가를 받는 것으로 보인다. 또한, 일반아파트라 하더라도 커튼월 공법을 사용할 수 있고, 특히 최근 일반아파트에도 많이 사용되는 시스템 창호와 비교할 경우 커튼월이나 시스템 창호 모두 알루미늄, 유리, 스틸 등의 재료나 앵커를 사용하여 슬라브와 결합된다는 점에서 동일하다. 따라서 공동주택의 발코니 면적 중 그 개조 여부에 따라 이를 전용면적에 포함시키는 방법으로 공부상의 전용면적과 달리 과세하는 것은 물론, 일반아파트와 주상복합건물, 특히 커튼월 공법에 의한 주상복합건물을 구별하여 후자의 경우에는 발코니 면적을 전용면적에 전부 포함시켜 과세하는 것은 일반적으로 납세자에게 받아들여진 국세행정의 관행에 반하는 것으로서 위법하다.