법은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 입법목적으로 하고 있으므로(제1조), 공인중개사나 법인만이 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있고, 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설 등록을 하여야 하도록 한 법 및 같은 법 시행령 등 관련 법령이나 공인중개사 아닌 자가 부동산 중개를 하고 중개수수료를 받기로 한 약정의 효력은 위와 같은 입법목적에 맞추어 해석되어야 할 것이다.

 그 뿐만 아니라, 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자가 중개를 하고 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 또한 부동산 중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개행위는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다고 할 것이다. 그렇다면 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개계약은 무효라고 보는 것이 타당하다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조). 그렇다면, 이 사건에서 피고가 공인중개사의 자격 없이 원고와 사이에 체결한 부동산 중개계약은 위 법리에 따라 강행법규 위반으로서 무효이고, 피고가 원고로부터 지급받은 부동산 중개수수료는 법률상 원인 없는 것으로서 부당이득이라 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 수수료 합계 1,525만원을 반환할 의무가 있다.