ㅇ 법무부는 2011. 7. 21. 14:00~16:30 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정을 위한 공청회를 개최함

ㅇ 공청회는 이준형(한양대), 김영두(충남대) 교수가 「집합건물 법제의 선진화, 관리의 현실화」를 주제로 개정시안을 설명하고, 학계와 실무전문가 4명의 지정토론과 질의·응답순으로 진행됨

ㅇ 발표될 개정시안에는 ①하자담보책임 제도 개선, ②임차인의 공용부분 관리참여 허용, ③전자투표, ④분양자의 규약작성 의무 등 집합건물 관리인의 감독 및 효율적인 관리체계를 마련하기 위한 다양한 제도 도입 방안을 포함하고 있음

ㅇ 법무부 한명관 법무실장은 “이번 개정시안은 해석상 논란이 많았던 하자담보책임 규정을 정비하고, 임차인의 관리참여를 허용하면서도 전자투표 등 다양한 제도를 도입하여 효율적인 관리시스템을 마련함으로써 집합건물 법제를 선진화하는 계기가 될 것으로 기대”한다고 말함

ㅇ 향후 부처협의, 입법예고 등을 통해 각계 의견을 충분히 수렴하여 개정안을 확정한 후 10월 중 국회에 제출할 예정임

집합건물법 개정 공청회 설명자료

   Ⅰ.  공청회 일시, 장소 등

□ 일시, 장소

2011. 7. 21.(목) 양재동 소재 엘타워 8층 엘하우스

□ 공청회 주제

「집합건물 법제의 선진화, 관리의 현실화」를 위한 집합건물법 개정

□ 행사 계획

Ⅱ.집합건물법 개정시안 주요 내용 

1.입안 배경

주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 규정이 불충분하여 빈발하는 분쟁 예방 및 해결을 위한 제도 마련

주택법 규정과 상이하여 해석상 불편과 혼란을 초래하던 담보책임 규정 등 불합리한 법률 규정을 정비

관리인에 대한 감독, 효율적 관리시스템 미비로 인한 분쟁을 예방하고 관리체계를 선진화 할 수 있는 방안 마련

  2.집합건물 법제의 선진화를 위한 개정시안

가. 하자담보책임 제도 개선

영세한 분양자(시행사)가 분양 후 폐업 또는 무자력인 경우 수분양자 보호가 어려워지므로 집합건물의 분양자 이외에 시공자도 담보책임을 지도록 함

건물 중요부분에 대한 담보책임 기간을 20년으로 확대하되, 그 외 부분은 10년 이내에서 세분화하여, 구분소유자와 건축주 등의 이해관계를 합리적으로 조정

하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구와 관련한 해석상 혼란을 제거하기 위한 법률 규정 정비

<집합건물법과 주택법의 담보책임 비교>

나. 분양자의 규약작성 의무 등 신설

건설회사가 구분소유자에 불리한 규약안을 일방적으로 작성하는 사례가 있어, 시·도지사가 집합건물 종류별 ‘표준관리규약’을 작성, 제시하고 건설회사가 이를 참고하여 규약안을 작성토록 의무화

분양자의 관리단 규약(안)은 구분소유자의 2분의1 이상이 등기한 날부터 3개월 이내에 최초 관리단 집회를 개최하여 승인을 받도록 함

다. 전자적 방법에 의한 집회결의

관리인 선거 등 주요사항 결정을 위한 관리단 집회가 열려도 구분소유자의 무관심 및 집회출석 부담으로 참여가 저조한 문제 해결을 위해 전자적 방법으로도 집회 결의가 가능하도록 전자투표제도를 도입 

3.집합건물 관리의 현실화를 위한 개정시안

가. 임차인의 공용부분 관리 참여 허용

실제 거주하는 임차인의 공용부분에 대한 관리 의결권이 없어 임차인 보호에 미흡하고, 집합건물 관리도 부실화될 우려가 있어, 임차인도 공용부분 관리, 관리인 선임 등에 대하여는 의결권 행사가 가능하도록 함

단, 구분소유자에게 추가 비용을 부담하게 하는 등 특별한 영향이 있는 사항에 대하여는 구분소유자의 승낙을 얻어야 함

※ 아파트 전월세 비율 : 전국 32.6%, 서울 35.4%

점포 전월세 비율 : 전국 75.6%, 서울 91.3%

  나. 관리인의 사무보고 방법 개선

규정이 불충분하여 관련 분쟁이 빈발하던 관리인의 사무보고 방법, 사무보고 대상을 대통령령으로 구체화

이해관계인의 관리비 부과내역, 용역·공사계약 체결 서류 등 열람 및 등본 교부 청구권을 신설

다. 관리위원회 제도 신설

관리인의 사무집행을 감독하고, 자의적인 사무집행을 방지하기 위하여 관리인의 권한에 속하는 사항을 심의·의결 및 감독하기 위한 관리위원회 제도를 도입

관리위원은 구분소유자 중에서 관리단 집회 결의 등으로 선출하고, 임기는 2년을 초과하지 않는 범위 내에서 규약으로 정하도록 함

라. 분쟁조정위원회 설치

주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 분쟁이 빈발하나, 소송 외의 분쟁해결 시스템이 미흡

집합건물 거주자, 분양자 및 시공자 등 사이의 분쟁을 예방·조정하기 위한 집합건물 관리 분쟁조정위원회를 시·도별로 설치할 수 있도록 함

  Ⅲ. 공청회 진행 경과

공청회 제1세션에서,

- 발표자 이준형 교수(한양대)는 집합건물 법제를 선진화하여 구분소유자 등의 권리를 충실히 보호하고, 해석상 논란이 많았던 담보책임 규정 등을 정비하기 위하여 ①하자담보책임 주체에 시공자 포함, ②담보책임 기간의 합리적 정비, ③분양자의 규약작성의무 신설 방안 등을 발표하였음

- 지정토론자 박수곤 교수(경희대, 대법원 재판연구관)는 주택법과의 균형 등을 고려할 때 설계자나 감리자까지 포섭하지 않은 아쉬움은 있으나, 하자담보책임 주체에 ‘시공자’를 포함하여 수분양자 보호를 강화한 것은 주목할 만한 개정으로 평가하고,

- 고충정 부장판사(서울중앙지방법원)는 담보책임 관련 개정시안이 그 동안 해석상 많은 논란을 야기해 왔던 주택법과 집합건물법상의 담보책임의 불균형 문제를 해소하는 방안이 될 것으로 기대된다고 평가함

공청회 제2세션에서

- 발표자 김영두 교수(충남대)는 “집합건물 관리의 현실태를 법제에 반영하고, 관리감독 체계를 정비함으로써 집합건물법과 현실의 괴리현상을 극복하고 관리체계를 선진화할 수 있을 것으로 기대”한다고 발표

- 지정토론자 이춘원 교수(광운대)는 그 동안 집합건물법상 ‘관리’에 관한 규정들이 제 기능을 발휘하지 못하고 있었는데 이번 개정으로 집합건물 관리를 현실화할 수 있는 다양한 방안이 제시된 것은 매우 고무적인 일로 평가하고,

- 유어녕 변호사는 관리인의 사무보고 방법 개선, 임차인의 공용부분 관리 의결권 허용 등은 매우 실효적인 관리현실화 방안이 될 것으로 기대된다고 평가함

  Ⅳ. 향후 계획 등

한명관 법무부 법무실장은 인사말을 통해 “이번 개정시안은 해석상 논란이 많았던 하자담보책임 규정을 정비하고, 임차인의 관리참여를 허용하면서도 전자투표 등 다양한 제도를 도입하여 효율적인 관리시스템을 마련함으로써 집합건물 법제를 선진화하는 계기가 될 것으로 기대”하고, “특히 임차인의 관리참여 규정은 선진외국의 법제에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상”된다고 말함

향후, 법무부는 7월 중 관계부처 협의와 입법예고 등을 거쳐 개정안을 확정하여 법제처 심사 후 ’11. 10.말 국회에 제출할 계획임. 끝.

첨부 

□ 일시, 장소

   2011. 7. 21.(목) 양재동 소재 엘타워 8층 엘하우스

□ 공청회 주제

  「집합건물 법제의 선진화, 관리의 현실화」를 위한 집합건물법 개정

□ 행사 계획

주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 규정이 불충분하여 빈발하는 분쟁 예방 및 해결을 위한 제도 마련

  주택법 규정과 상이하여 해석상 불편과 혼란을 초래하던 담보책임 규정 등 불합리한 법률 규정을 정비

  관리인에 대한 감독, 효율적 관리시스템 미비로 인한 분쟁을 예방하고 관리체계를 선진화 할 수 있는 방안 마련

가. 하자담보책임 제도 개선

   영세한 분양자(시행사)가 분양 후 폐업 또는 무자력인 경우 수분양자 보호가 어려워지므로 집합건물의 분양자 이외에 시공자도 담보책임을 지도록 함

   건물 중요부분에 대한 담보책임 기간을 20년으로 확대하되, 그 외 부분은 10년 이내에서 세분화하여, 구분소유자와 건축주 등의 이해관계를 합리적으로 조정

  하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구와 관련한 해석상 혼란을 제거하기 위한 법률 규정 정비

<집합건물법과 주택법의 담보책임 비교>

나. 분양자의 규약작성 의무 등 신설

   건설회사가 구분소유자에 불리한 규약안을 일방적으로 작성하는 사례가 있어, 시․도지사가 집합건물 종류별 ‘표준관리규약’을 작성, 제시하고 건설회사가 이를 참고하여 규약안을 작성토록 의무화

   분양자의 관리단 규약(안)은 구분소유자의 2분의1 이상이 등기한 날부터 3개월 이내에 최초 관리단 집회를 개최하여 승인을 받도록 함

다. 전자적 방법에 의한 집회결의

  관리인 선거 등 주요사항 결정을 위한 관리단 집회가 열려도 구분소유자의 무관심 및 집회출석 부담으로 참여가 저조한 문제 해결을 위해 전자적 방법으로도 집회 결의가 가능하도록 전자투표제도를 도입

가. 임차인의 공용부분 관리 참여 허용

  실제 거주하는 임차인의 공용부분에 대한 관리 의결권이 없어 임차인 보호에 미흡하고, 집합건물 관리도 부실화될 우려가 있어, 임차인도 공용부분 관리, 관리인 선임 등에 대하여는 의결권 행사가 가능하도록 함

   단, 구분소유자에게 추가 비용을 부담하게 하는 등 특별한 영향이 있는 사항에 대하여는 구분소유자의 승낙을 얻어야 함

    ※ 아파트 전월세 비율 : 전국 32.6%, 서울 35.4%

       점포 전월세 비율 : 전국 75.6%, 서울 91.3%

나. 관리인의 사무보고 방법 개선

  규정이 불충분하여 관련 분쟁이 빈발하던 관리인의 사무보고 방법, 사무보고 대상을 대통령령으로 구체화

   이해관계인의 관리비 부과내역, 용역․공사계약 체결 서류 등 열람 및 등본 교부 청구권을 신설

다. 관리위원회 제도 신설

  관리인의 사무집행을 감독하고, 자의적인 사무집행을 방지하기 위하여 관리인의 권한에 속하는 사항을 심의․의결 및 감독하기 위한 관리위원회 제도를 도입

   관리위원은 구분소유자 중에서 관리단 집회 결의 등으로 선출하고, 임기는 2년을 초과하지 않는 범위 내에서 규약으로 정하도록 함

라. 분쟁조정위원회 설치

   주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 분쟁이 빈발하나, 소송 외의 분쟁해결 시스템이 미흡

   집합건물 거주자, 분양자 및 시공자 등 사이의 분쟁을 예방․조정하기 위한 집합건물 관리 분쟁조정위원회를 시․도별로 설치할 수 있도록 함

 공청회 제1세션에서,

   - 발표자 이준형 교수(한양대)는 집합건물 법제를 선진화하여 구분소유자 등의 권리를 충실히 보호하고, 해석상 논란이 많았던 담보책임 규정 등을 정비하기 위하여 ①하자담보책임 주체에 시공자 포함, ②담보책임 기간의 합리적 정비, ③분양자의 규약작성의무 신설 방안 등을 발표하였음

   - 지정토론자 박수곤 교수(경희대, 대법원 재판연구관)는 주택법과의 균형 등을 고려할 때 설계자나 감리자까지 포섭하지 않은 아쉬움은 있으나, 하자담보책임 주체에 ‘시공자’를 포함하여 수분양자 보호를 강화한 것은 주목할 만한 개정으로 평가하고,

   - 고충정 부장판사(서울중앙지방법원)는 담보책임 관련 개정시안이 그 동안 해석상 많은 논란을 야기해 왔던 주택법과 집합건물법상의 담보책임의 불균형 문제를 해소하는 방안이 될 것으로 기대된다고 평가함

  공청회 제2세션에서

   - 발표자 김영두 교수(충남대)는 “집합건물 관리의 현실태를 법제에 반영하고, 관리감독 체계를 정비함으로써 집합건물법과 현실의 괴리현상을 극복하고 관리체계를 선진화할 수 있을 것으로 기대”한다고 발표

   - 지정토론자 이춘원 교수(광운대)는 그 동안 집합건물법상 ‘관리’에 관한 규정들이 제 기능을 발휘하지 못하고 있었는데 이번 개정으로 집합건물 관리를 현실화할 수 있는 다양한 방안이 제시된 것은 매우 고무적인 일로 평가하고,

   - 유어녕 변호사는 관리인의 사무보고 방법 개선, 임차인의 공용부분 관리 의결권 허용 등은 매우 실효적인 관리현실화 방안이 될 것으로 기대된다고 평가함

  한명관 법무부 법무실장은 인사말을 통해 “이번 개정시안은 해석상 논란이 많았던 하자담보책임 규정을 정비하고, 임차인의 관리참여를 허용하면서도 전자투표 등 다양한 제도를 도입하여 효율적인 관리시스템을 마련함으로써 집합건물 법제를 선진화하는 계기가 될 것으로 기대”하고, “특히 임차인의 관리참여 규정은 선진외국의 법제에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상”된다고 말함 

  향후, 법무부는 7월 중 관계부처 협의와 입법예고 등을 거쳐 개정안을 확정하여 법제처 심사 후 ’11. 10.말 국회에 제출할 계획임. 끝.