헌법재판소는 2014년 8월 28일 재판관 전원 일치 의견으로, 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 재건축 사유 및 재건축을 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있는 시점에 대하여 어떠한 제한을 두지 않고 있는 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 단서 제7호 중‘재건축’부분이 임차인의 재산권을 침해하지 아니하여 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다(2013헌바76).

1. 사건의 개요 
 청구인들은 2010. 7. 17. 점포를 임차하여 카페를 운영하여 오던 중, 2012. 2. 24. 임대인으로부터 ‘점포의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하니 임대차계약의 갱신을 거절한다’는 내용의 통지를 받고는, 2012. 3. 3. 임대인에게 현실적인 이주보상이 없으면 점포를 명도할 수 없다는 취지의 답변서를 발송하였다.

 청구인은 임대인이 청구인을 상대로 제기한 건물명도 등 소송(서울남부지방법원 2012가단45478) 계속 중에, 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분이 헌법에 위반된다며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2013. 2. 1. 기각되자(서울남부지방법원 2012카기2543), 2013. 3. 7. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상
 이 사건 심판대상은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분(다음부터 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이고 그 내용은 다음과 같다.

구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

3. 결정 이유의 요지
(1) 상가건물 임대차보호법은 민법상 채권에 불과한 임차권에 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권을 인정하는 등 사적 자치에 의하여 형성되어야 하는 권리관계에 개입하여 임차인의 지위를 강화시켜 주고 있는데, 이러한 임차인의 지위 강화는 상대방인 임대인의 계약의 자유 및 재산권을 지나치게 침해할 수 있다. 심판대상조항은 임차인의 계약갱신요구권으로 인하여 침해될 수 있는 임대인의 권리를 보호하여 양자의 권리관계 균형을 맞추기 위한 규정으로써 입법목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다.

(2) 상가건물 임대차보호법은 임대인 측에서 계약을 해지할 수 있는 법정해지권에 관해 규정하고 있지 않고, 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되는 5년 동안은 임차인에게 불리한 약정해지도 인정하지 않고 있다. 심판대상조항은 이와 같이 임차인에게 계약갱신요구권이 포괄적으로 인정되는 상황에서, 상대적으로 제약될 수 밖에 없는 임대인의 재산권 행사와의 조화를 위한 규정이다.

(3) 심판대상조항이 재건축 사유 및 재건축을 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있는 시점 등에 대해 분명한 규정을 두고 있지 아니하여 임대인에 의해 남용될 여지가 있는 것은 사실이나, 복잡하고 다양한 재건축 사유 및 그 진행단계를 일일이 고려하여 입법한다는 것은 기술적으로 어려운 면이 있는 점, 또 실제로 심판대상조항을 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생한 경우 임대인의 갱신거절권 행사가 정당한지 여부에 대해, 법원이 구체적인 재건축 사유, 재건축사업의 실제 추진가능성 및 진행단계, 그 밖에 임차건물의 노후 및 훼손 정도, 안전사고 우려 여부 등 여러 사정을 고려하여 합목적적으로 판단함으로써 이와 관련된 문제는 대부분 해결될 수 있는 점, 임차인의 권리는 계약갱신요구권 이외에도 우선변제권이나 차임감액청구권 등 상가건물 임대차보호법 상 다른 규정에 따라 두텁게 보호되고 있는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 심판대상조항이 침해의 최소성 원칙에 위배되거나 법익의 균형성에 어긋난다고 볼 수도 없다.