대법원은 2009년 8월 20일 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니라고 판시하면서 원심판결을 깨고 사건을 원심법원으로 환송하였다(2009다19468).

[사안의 개요]
 원고들은 피고와 양주시 소재 각 아파트(이하 ‘이 사건 각 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차기간을 피고가 지정하는 입주지정기간 종료일로부터 5년으로 정하여 각 임대차계약을 체결하였다.

 위 임대차계약의 계약특수조건 제6조 제1항, 제8조는 계약일반조건 제10조 각 호의 사유로 임대차계약이 해지되는 경우, 임차인으로 하여금 해지일로부터 1개월 이내에 임대주택을 명도하도록 하면서 이를 이행하지 않으면 불법거주배상금을 납부하도록 하고 있으며, 계약일반조건 제10조는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유를 정하면서 제1항 제8호로 “임차인이 이 계약서상의 의무를 위반한 경우”를 그 사유의 하나로 들고 있다. 그리고 계약일반조건 제12조에 따라 임대인은 최초 입주지정기간 종료 후 5년이 지났을 때 임대주택을 매각하게 되는데, 계약특수조건 제9조 제1항은 “계약일반조건 제12조에 의해 임대인이 임대주택에 대한 매각을 시행한 때에는 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다.”라고 정하고 있다.

 피고는 입주지정기간으로부터 5년이 경과한 2006. 1. 중 이 사건 각 아파트를 매각하기로 하여, 임차인들에게 분양계약체결기간을 정하여 통지하면서 분양을 받지 않는 임차인은 이 사건 각 아파트를 피고에게 명도하여야 하고, 이를 명도하지 않을 경우 분양전환기간 다음날부터 불법거주배상금을 부과한다는 내용의 ‘분양전환시행안내문’을 발송하였다. 

 원고들은 위 분양계약체결기간에 계약을 체결하지 않고 분양전환절차를 중지하라는 취지의 가처분과 소송을 제기하였다. 이후 원고들은 분양계약을 체결하거나 임대차계약을 해지하고 퇴거하여야 할 사정이 발생하였는데, 피고는 원고들에게 이를 위해서는 가처분신청 및 본안소송을 취하하여야 하고, 불법거주배상금을 납부하여야 한다고 하여 원고들은 가처분신청 및 본안소송을 취하하고, 피고에게 불법거주배상금 명목으로 금원을 지급하였다가 그 반환을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.

[소송의 경과]

 1. 제1심
  계약특수조건 제9조 제1항의 취지는 우선분양권을 가진 원고들이 이를 행사하기 위해서는 피고가 지정한 기간 내에 행사하여야 하고, 위 기간 내에 행사하지 아니한 경우에는 우선분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐이지, 반드시 원고들에게 위 기간 내에 우선분양권을 행사할 의무를 부과한 것이라고 볼 수는 없으므로, 원고들이 분양계약체결기간 만료일까지 분양계약을 체결하지 아니한 것이 위 제8호에 해당하는 행위라고 할 수 없다고 판시하여 원고들 일부 승소 판결를 선고하였다.

2. 제2심
  원고들이 이 사건 각 아파트에 대해 분양계약을 체결할 의무를 부담한다고 보아 원고들이 분양계약을 체결하지 않는 것은 임대차계약서상의 의무를 위반하는 경우에 해당하여 피고는 계약일반조건 제10조 제1항 제8호에 따라 이 사건 임대차계약을 해제, 해지할 수 있고, 따라서 원고들은 피고에게 불법거주배상금을 납부하여야 한다고 판시하고, 제1심 판결을 파기하고 원고들의 청구를 기각하였다.

3.대법원의 판단
 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택임차인에게 우선수분양권을 인정한 취지 등에 비추어 볼 때, 계약특수조건 제9조 제1항은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니라고 해석해야 한다.

 원심판결에 임대주택 임차인의 우선수분양권 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하였다.