건물 등의 임대차 계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정(제651조)은 위헌이다.

헌법재판소는 지난 12월 26일 ㈜신촌역사가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바234)에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸다.

[사안의 개요와 재판진행]
 신촌역사는 2004년 2월 D건설회사와 공사도급계약을 체결하면서 신촌민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 D건설회사에 위임했다. D건설회사는 같은 해 7월 S회사와 신촌역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 750억원을 납부하는 임대차계약을 체결했고, S회사는 2006년 9월까지 임대료 원금 750억원과 연체이자 등을 지급했다. S회사는 임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 신촌역사는 헌법소원을 냈다. 

[결정이유 요지]
 대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 민법 제651조는 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이지만, 계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게 할 수 있다.
 계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있을 뿐 아니라 임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 무효를 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다.
 임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한이라고 봐야 한다.

그러나 박한철·이진성·강일원 재판관 3명의 반대의견이 있다.  즉, 경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화없이 유지하도록 하는 것은 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로 민법 제651조는 사정 변경에 따라 계약을 재검토할 기회를 부여한다는 의미도 있다. 다수의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 법률조항을 악용할 여지도 있다고 주장하지만, 경제사정이 변화해 계약내용을 변경하는 것이 부당하다고 볼 수 없고, 이 조항이 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.

[이 결정의 의의]
1) 민법의 채권법영역에서 이례적으로 위헌선언 하는 것이다. 
2) 제정된 지 50여 년이 지난 이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하고 있으므로 이에 위헌선언을 하는 것이다.
3) 당해사건 소송에서 대법원은 위헌 결정한 이 사건 법률조항에 근거하여, S회사의 청구를 기각한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였고, 현재 서울고등법원에 당해사건 소송이 계속 중이다.