서울 동부지방법원(재판장 이은애 판사)은 지난 6월 29일 집합건물의 공용부분에 하자가 발생한 경우, 집합건물의 임대인이 임대차계약에 기하여 임차인에게 유지.관리 의무를 부담하는 임대차목적물의 범위에 위 공용부분이 포함되지 아니하고, 공작물의 점유자로서 위 하자에 대하여 1차적 책임을 지는 자는 집합건물의 관리단이라고 판시하였다(2009가합4426 손해배상(기).

[사실관계]

원고는 피고 1로부터 이 사건 건물 제4층 2호 중 405호 점포 부분(부동산등기부상 피고들이 이 사건 건물 제4층 2호를 지분비율로 공유하는 것으로 되어 있으나, 실제로는 피고들이 405~407호 각 점포 부분을 구분소유하고 있다)을 임차하였다. 그런데 임대차기간 도중 이 사건 건물 4층 공용화장실에서 누수가 발생하여 위 405호 점포가 침수되는 사고가 발생하였다. 원고는 ① 피고 1에 대하여는 임대차계약상의 임대목적물 유지․관리의무 불이행에 기하여, ② 피고 2, 3에 대하여는 이 사건 건물의 관리상의 하자에 대한 공동소유자로서의 책임을 물어 각 손해배상을 청구하였다.

[판결이유]

재판부는 ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조, 제23조, 제25조 등의 취지에 비추어보면 집합건물의 경우에는 비록 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속한다고 하더라도 그 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 집합건물을 관리하는 관리단에 귀속된다고 할 것이어서 집합건물의 임대인이 임대차계약에 기하여 임차인에게 유지․관리 의무를 부담하는 임대차목적물의 범위에 집합건물의 공용부분은 포함되지 아니한다고 봄이 상당하다. ② 공작물의 설치․보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으로 공작물의 점유자에게 손해배상책임이 있는 바, 이 때 ‘공작물의 점유자’란 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치․보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수․관리할 권한 및 책임이 있는 자를 의미하는 것으로, 집합건물의 관리단과 같은 단체가 구성되어 활동하고 있는 경우 1차적인 책임을 지는 그 집합건물의 공용부분의 점유자는 위 관리단이 되고 구분소유자인 피고 2, 3은 2차적인 책임을 부담함에 불과하다.

위와 같은 이유로 재판부는 원고의 피고들에 대한 청구를 기각하였다.