서울동부지방법원(재판장 노만경 판사)는 지난 6월 26일 아파트 한 세대에 대해 유치권을 행사함에 아파트 전체에 대한 공사비를 피담보채권으로 주장한 사례에서 유치권의 피담보채무의 범위와 관련하여 "유치권은 당사자 사이의 합의에 의하여 포기할 수 있는 것이므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한된다고 할 것이고 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다"고 설시하고 묵시적인 특별합의가 있었음을 인정하여 유치권의 피담보채권을 각 분양대금 범위로 한정된다고 판결하였다(2008가합13140).

[사실관계]

원고는 아파트 분양사업자인 피고1로부터 이 사건 아파트 2002호를 분양받았다. 한편 피고1은 시공사인 피고2와 이 사건 아파트 공사도급계약을 체결하였고, 피고2는 이 사건 아파트 공사를 완공한 후 이 사건 아파트 전체 세대에 관하여 피고1에게 소유권보존등기를 마쳐주었다. 피고1은 원고로부터 위 2002호에 관한 분양대금을 전부 지급받지 못하였음에도 원고로부터 분양대금의 일부만 지급받은 후 원고에게 위 2002호에 관하여 먼저 소유권이전등기를 마쳐주었다. 피고2는 피고1로부터 이 사건 아파트 공사대금을 전액 지급받지 못했다고 주장하면서 위 공사대금 전체를 지급받기 전까지 위 2002호에 대하여 유치권을 행사한다고 주장하면서 위 2002호의 대문을 용접하여 원고 등의 출입을 통제하였다. 이에 원고는 피고들을 상대로 소유자 내지 수분양자로서 위 2002호의 인도 및 인도 지연으로 인한 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

[판결이유]

이 사건의 경우 사실인정상의 여러 가지 쟁점이 있었으나, 법률적인 쟁점이 된 부분은 피고2가 원고에 대하여 행사하고 있는 유치권의 피담보채무의 범위였다. 피고2는 피고1로부터 이 사건 아파트 전체의 공사비 중 약 55억 원을 지급받지 못했다고 주장하면서 위 55억 원을 피고1로부터 지급받을 때까지 위 2002호를 유치할 권리가 있다고 항변하였다. 민법 제321조에 정한 유치권의 불가분성이 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용되는 것이므로(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 등 참조), 피고2는 위 2002호에 관한 유치권을 행사함에 이 사건 아파트 전체에 대한 공사비를 피담보채권으로 주장할 수 있는 것이 원칙이다. 재판부는 이러한 피고2의 주장에 대하여 ‘유치권은 당사자 사이의 합의에 의하여 얼마든지 포기할 수 있는 것이므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한된다고 할 것이고, 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다’고 설시한 후, 이 사건의 경우 피고 2가 피고 1과 원고 사이의 분양계약서에 시공사로 기명·날인하였고, 분양대금이 피고2의 계좌에 직접 입급하기로 한 점, 피고1은 별다른 자력이 없어 이 사건 아파트 외에는 공사대금을 지급할 능력이 없었던 점, 피고2는 위 2002호를 제외한 나머지 세대의 경우 각 세대별 분양대금만을 지급받으면, 피고 1에 대한 공사대금의 액수에 관계없이 유치권을 행사하지 않고 수분양자들에게 빠짐없이 인도한 점 등을 근거로 피고 2는 원고를 포함하는 수분양자들과 사이에서 다른 세대에 관하여 발생한 공사대금 채권의 확보한다는 명목으로 분양대금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의를 하였다고 설시함으로써 피고2가 원고에 대하여 행사할 수 있는 유치권의 피담보채권은 각 분양대금의 범위로 한정된다고 판단하였다.