수원지방법원(유현정 판사)은 지난 3월 11일 임차인이 이전 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 이 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 판시하였다(2020가단569230).

이 판결은 주택임대차보호법 개정으로 신설된 주택임차인의 갱신요구권의 적용 범위에 대한 최초의 판결이라는 점에서 의미가 있다.

[관련조문]

주택임대차보호법 개정(2020. 7. 31. 법률 제17470호)으로 신설된 제6조의3 제1항

"임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다." 라고 규정하고, 예외사유 8호에서 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 들고 있다.

[판결요지]

임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 규정하고 있는데, 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거 · 재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다.

임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다.

이 사건의 경우 피고는 원고들이 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 이전 임대인에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다.