주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 주택인도와 주민등록(전입신고), 확정일자만 받으면 온전히 인정된다. 이 판결은 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도 시기와 임차보증금이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 전후로 나누어 지급된 경우 우선변제권의 기준시점과 범위가 문제된 사례이다.

대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 지난 8월 29일 임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다는 이유로 원심법원의 판결을 취소하고 다시 재판하도록 원심법원인 광주지방법원으로 되돌려보냈다(소위 파기환송)(2017다212194).

[사안의 개요]  

원고들이 단독주택인 이 사건 주택 소유자로부터 당시 비어 있던 101호를 임차보증금 6,500만 원에 임차하면서 계약 당일 500만 원을 지급하고, 소유자의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 다음날 이 사건 주택 101호에 일부 이사짐을 옮기고(전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 마침), 약 1개월 뒤에 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 나머지 이사를 마쳤는데, 그 사이에 피고가 소유자와 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 전세금 6,500만 원에 관해서 전세권설정등기를 마친 사안에서, 이 사건 임대차계약 당시 101호가 비어 있었고, 임대인이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들이 일부 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 일부 이사를 마친 시점에는 101호를 인도받았다고 보아야 하고, 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하여, 원고들이 임대차계약 당시 101호를 인도받았다고 볼 수 없다는 등의 이유로 피고에 대한 우선변제권이 없다고 본 원심을 파기하였다.

[판결이유요지]  

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적⋅현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적⋅공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원, 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

  *출처 :대법원 판례속보 2017.8.31.