대법원(주심 대법관 조희대)은 2017. 5. 18. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, “임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점에 대하여 임대인인 원고가 주장⋅증명하지 못한 경우에는 임차인이 임차 건물 아닌 건물 부분의 손해에 대하여 배상책임을 지지 않는다”는 취지의 전원합의체 판결을 선고하고, 이에 어긋나는 종전 판결들을 폐기하였다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 86901(반소) 전원합의체 판결).

1.쟁점

(1) 임대차 목적물이 원인 불명의 화재로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 귀 책사유에 관한 증명책임이 누구에게 있는지,

(2) 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하기 위하여 주장·증명하여야 할 사항,

(3) 상법 제724조 제2항에 의하여 피해자에게 인정되는 직접청구권의 법적 성질 및 피해자의 직접청구권에 따라 보험자가 부담하는 손해배상채무의 상한

2. 사안의 개요와 재판과정

(1) 사안의 개요

피고 P(임차인)는 2008.5.27. 원고(임대인) 소유의 이 사건 건물(2층건물임) 1층 중 150평을 임차하여 골프용품 보관․ 판매를 위한 매장으로 사용하던 중 2009.10.9. 건물에 화재가 발생하여 임차목적물 이외의 건물부분까지 불에 탔다(이하 이 사건 화재).

이 사건 화재로 인하여 이 사건 임차목적물은 골프용품 매장으로 더 이상 사용․ 수익할 수 없는 상태에 이르렀고, 피고 P는 화재발생일부터 얼마 지나지 않은 2009.10.경 골프용품 매장을 이전하였다.

원고는 피고 P를 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 손해배상을 청구하였다. 그 내용은 임차목적물 반환채무의 이행불능을 원인으로 하는 손해배상청구와 이 사건건물 중 임차목적물이 아닌 부분에 대한 손해 배상청구이다.

피고 S보험회사(피고 P의 보험자)를 상대로 보험금을 직접 청구하였다.

(2) 재판과정

1심은 이 사건 화재가 피고 P가 이 사건 임대차계약에 따라 점유ㆍ사용하던 부분, 즉 피고 P의 위험영역 내에서 발화하였음을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 피고 P에 대한 청구를 기각하였다. 이를 전제로 하는 피고 삼성화재에 대한 청구도 기각하였다.

원심은 이 사건 화재는 이 사건 임차목적물에서 발생하였으므로, 피고 P가 이 사건 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 증명이 부족한 이상 손해배상책임이 있다고 보았다.

그 손해배상의 범위에 관하여, 임차목적물 자체에 발생한 손해 뿐만 아니라 임차목적물과 유지ㆍ존립에 있어 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 이 사건 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상하여야 한다고 판단하고, 다만 그 책임비율을 70%로 제한함 ⇨피고 S보험회사에게도 같은 액수의 보험금의 지급을 명하였다.

3. 판결요지

다수의견의 요지는 다음과 같다.

원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분 모두 파기환송하고, 판례를 변경하였다.

(1) 임차 건물 부분의 손해(종전 판례 유지)

임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지라고 보았다.

(2) 임차 외 건물 부분의 손해(판례변경)

임차 건물 부분의 손해와 달리 ➀임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고, ➁그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, ➂임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인이 주장⋅증명한 경우에만, 임차인이 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 임차 외 건물 부분 손해에 대한 배상책임을 부담한다고 보았다.

이와 달리 위와 같은 임대인의 주장⋅증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 하였다.

(3) 임차 외 건물 부분 손해의 배상책임에 관한 원심의 판단에는 법리오해의 잘못이 있다고 보아 파기환송하였다.

    이 사건에서 화재가 발생한 지점은 밝혀졌으나, 구체적으로 어떠한 원인에 의하여 이 사건 화재가 발생하였는지는 밝혀지지 않았다. 그렇다면 임차인인 피고 P가 보존⋅관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고 P의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 임차외 건물 부분의 손해에 대하여는 피고 P에게 배상책임이 없다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심은 종래의 판례에 따라 이 사건 건물 전체가 불가분의 일체 관계에 있다고 보아 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서 까지 임차인인 피고 P의 손해배상책임을 인정하였다. 이러한 판단은 위에서 본 본 법리에 어긋나므로, 파기사유 있다.

    *출처: 대법원 판례속보 2017.5.18.