아파트 매매계약을 하면서 매도인이 매수인으로부터 계약금의 일부만 받았더라도 계약을 파기할 때는 당초 약정한 전체 계약금의 배를 배상해야 한다.

 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 지난 3월 23일 아파트 매매계약을 취소당한 매수인 K씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 아파트 주인 J씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "J씨는 K씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을  확정하였다.

[사안의 개요와 재판진행]

J씨는 2013년 3월 K씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한 채를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정하였다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다.

 계약금 1억1000만원 가운데 1000만원은 계약 당일 지급하고, 나머지 1억원은 다음날 J씨의 은행계좌로 송금하기로 하였다.

하지만 J씨는 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 K씨에게 계약 해제를 통보하였고, 이미 받은 1000만원의 두 배인 2000만원을 변제공탁하였다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 K씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다.

 1심은 "손해배상액이 부당하게 과하면 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정한 민법 규정에 따라 J씨는 K씨로부터 지급받은 계약금 1000만원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결하였다. 2심은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "J씨는 K씨에게 총 8700만원을 지급하라"고 판결하였다.

대법원은 J씨가 계약금 일부만 받은 상황이라 받은 돈의 배를 배상하면 계약을 해지할 수 있다고 주장하였지만, 해약금의 기준은 제 받은 돈이 아닌 당초에 약정한 전체 계약금이라고 판단하였다.

다만 배상액은 전체 계약금인 1억1000만원의 배인 2억2000만원 보다 낮게 책정했다. 재판부는 1억1000만원이 전체 계약금이지만 채무이행이 1000만원밖에 실행되지 않았고, 손해배상액이 부당하게 과하다고 판단해 법원이 적당히 감액할 수 있는 기준에 따라 70% 감액 기준이 적용(7700만원 배상)돼 두 금액을 합산해 8700만원을 배상하도록 했다.

  [판결이유요지]

 매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.

 이번 사건과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 주씨가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다.

교부받은 계약금'의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 돈이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳는다.

[이 판결의 의의]

대법원이 해약금의 기준은 전체 계약금이고, 통상적인 부동산 계약에 따라 계약금의 배를 물어내야 계약해지가 가능하다고 처음으로 판단했다는 점에서 의미가 있다.